해체계획서 업체, 어디에 맡겨야 하나 — 공사비를 줄이는 공법 제시와 구조검토

이선빈 · 으뜸안전기술 대표이사“우리가 안전한 현장을 만든다”2026.08.09 작성

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해체계획서 업체를 고르는 기준은 두 가지입니다

해체계획서 업체를 고를 때 볼 것은 둘입니다.

하나 — 안전을 확보하면서도 공사비를 가장 낮출 수 있는 공법과 장비를 제시할 수 있느냐.
둘 — 구조검토를 그 사무소 안에서 직접 할 수 있느냐.

해체계획서를 잘 쓴다는 것은 서류를 두껍게 만든다는 뜻이 아닙니다. 안전을 확보하면서도 가장 싸게 부술 수 있는 방법을 찾아, 그 방법이 안전하다는 것을 계산으로 증명하는 일입니다.

그냥 싸게 잡는 것은 누구나 합니다. 어려운 것은 싸게 잡고도 안전하다는 것을 계산으로 보여주는 일입니다. 그 계산이 없으면 심의에서 되돌아옵니다.

공법과 장비가 정해지면 공사비가 정해지고, 허가·신고와 구획이 정해지면 감리비가 정해집니다. 그 판단이 전부 계획서를 쓰는 단계에서 끝납니다. 착공하고 나서는 바꾸기 어렵습니다. 그래서 어느 해체계획서 업체에 맡기느냐가 곧 공사비입니다.

해체계획서는 누가 쓸 수 있나 — 법이 정한 자격

건축사사무소도, 기술사사무소도 쓸 수 있습니다. 자격은 여러 곳에 있으니 자격증만 보고는 고를 수 없습니다. 그래서 위의 두 가지로 봅니다.

첫째 — 공사비를 줄이는 공법과 장비를 제시할 수 있느냐

해체계획서를 쓴다는 것은 이 건물을 어떤 순서로, 어떤 공법으로, 어떤 장비로 부술 것인가를 정하는 일입니다. 그리고 그 세 가지가 곧 견적서입니다.

그래서 잘하는 곳은 계획서를 쓰기 전에 이런 말을 먼저 합니다. 「이 건물은 옆 도로 폭이 나오니 장비를 위에 올리지 않고 아래에서 부술 수 있습니다. 그러면 구조안전성 검토보고서도, 잭서포트도 안 들어갑니다.」

반대로 계산은 안 하고 계획서만 두껍게 만드는 곳이 있습니다. 서류는 통과될지 몰라도 공사비는 그대로입니다.

계산을 못 하면 어떻게 되는지가 중요합니다.

「이 슬래브가 3톤 장비를 올려도 버티는가」는 계산해 봐야 압니다. 계산을 안 했으면 버틴다고 쓸 수가 없습니다. 그러면 어떻게 하느냐 — 틀리는 것보다는 낫다고 보고 넉넉하게 잡습니다.

잭서포트를 필요한 것보다 더 촘촘히 깔고, 장비는 한 등급 크게 잡고, 애매하면 허가 대상으로 접수합니다. 그렇게 잡아 둔 여유가 전부 공사비입니다. 발주처는 그 여유가 왜 들어갔는지 모른 채 값을 냅니다.

발주처가 「어떤 공법이 더 싼가」를 직접 알아낼 방법은 없습니다. 그래서 해체계획서 업체를 정하는 순간 공사비의 상당 부분이 이미 정해집니다.

비용이 갈리는 지점을 모아 정리한 글이 따로 있습니다 — 해체계획서 작성을 잘한다는 건 뭔가. 허가·신고 판단은 여러 동 해체의 신고·허가 구분을 보시면 됩니다.

둘째 — 해체계획서 곳곳에 구조검토가 들어갑니다

첫 번째 기준을 채우려면 결국 부수는 동안 이 건물이 버티는지를 계산할 수 있어야 합니다. 고시가 요구하는 항목을 성격별로 나눠 보면 어디가 구조검토인지 보입니다.

고시에 적힌 것만이 아닙니다. 최근에는 지자체가 해체계획서에 「가설울타리와 외부비계(비계 + 항공마대) 구조검토서」를 요구하는 경우가 많습니다. 가설구조물의 안전성을 계산해 확인하는 일이라 이것도 건축구조기술사의 영역입니다.

분량으로 치면 구조검토는 오히려 일부입니다. 현황조사와 사진, 공정표, 작업자 안전관리, 폐기물 처리계획이 훨씬 두껍습니다. 그런데 다른 사무소에 다시 맡겨야 하는 부분은 구조검토뿐입니다.

나머지 항목은 조사하고 정리하면 채워집니다. 구조검토는 계산하고 서명해야 합니다. 그래서 분량은 적어도 일이 갈라지는 대목은 항상 여기입니다.

어떤 현장에서 구조안전성 검토보고서가 실제로 붙는지는 해체계획서 구조검토, 무조건 해야 하나요에 판단표로 정리해 두었습니다.

구조검토를 밖에 맡기면 — 돈이 늘고 심의가 밀립니다

구조검토를 직접 하지 않는 곳에 맡기면 계약은 한 곳과 하지만 일은 두 곳이 나눠서 합니다. 그 사무소가 위 표의 구조검토 항목을 건축구조기술사 사무소에 다시 맡기기 때문입니다. 날인이 필요한 구조설계도서는 구조검토를 하는 사람이 아니면 만들 수 없습니다.

손해는 두 가지로 옵니다.

하나, 돈. 구조검토 대가를 맨 끝의 사무소가 받고, 그 위에 중간에서 가져가는 몫이 한 번 더 얹힙니다. 같은 검토를 받는데 발주처가 내는 값만 올라갑니다.

둘, 시간. 이쪽이 더 아픕니다. 해체심의에서 나오는 지적은 대부분 구조입니다. 저희가 겪은 해체심의에서는 의견 중 70% 이상이 「해체 중 구조적으로 안전한가」였습니다. 심의위원이 가장 무서워하는 것이 해체 중 붕괴이기 때문입니다.

그런데 구조를 밖에 맡겼으면 심의장에 앉은 사람이 그 답을 모릅니다. 그날 자리에서 설명하지 못하고, 회의가 끝난 뒤 구조 사무소에 다시 물어보고, 회신을 기다렸다가 정리해서 다음 심의에 냅니다. 한 번에 끝날 심의가 두 번, 세 번이 됩니다. 그동안 착공은 그대로 밀립니다.

구조검토를 직접 하면 그 자리에서 답합니다. 질문이 나오면 계산 근거를 바로 설명하고, 보완이 필요하면 계산을 다시 해 날인해서 그대로 냅니다. 왕복이 없습니다.

이 차이는 견적서에는 안 보이고 일정에서 드러납니다. 심의와 국토안전관리원 검토를 함께 거치는 현장이라면 더 벌어집니다 — 해체계획서 검토, 누가 하나요에 절차 순서를 정리해 두었습니다.

오래된 건물이면 진단까지 봐야 합니다

해체 대상은 대부분 노후 건물입니다. 도면이 없거나, 있어도 증축·대수선으로 현재 상태와 다른 경우가 많습니다.

이때 필요한 것은 계산이 아니라 현재 이 건물이 어떤 상태인가를 읽는 일입니다. 구조진단·내진성능평가를 해 온 눈이 있어야 도면과 실제가 다를 때 무엇을 믿을지 판단할 수 있습니다. 그 판단이 서야 첫 번째 기준, 즉 순서와 공법을 자신 있게 좁힐 수 있습니다.

저희가 건축구조기술사사무소이면서 안전진단전문기관인 것이 여기서 쓰입니다. 설계도 해 보고, 대수선 설계도 해 보고, 진단도 해 본 곳이라 「이 건물은 이 정도면 문제없이 해체된다」는 판단을 책임지고 말할 수 있습니다.

도면이 없는 경우의 접근은 노후건물 해체계획서, 도면 없어도 작성되나요에 따로 정리해 두었습니다.

해체계획서 업체에 확인할 네 가지

해체계획서 업체를 여러 곳 비교하고 계신다면, 견적서를 펼치기 전에 이 넷만 물어보시면 됩니다. 앞의 둘은 첫 번째 기준을, 뒤의 둘은 두 번째 기준을 확인하는 질문입니다.

넷 다 「직접 한다」가 나오면 해체계획서 업체로서는 충분합니다.

하나라도 「협력업체가 한다」고 하면 이렇게 됩니다. 견적서에는 한 줄로 들어와 있지만, 그 값은 다른 회사가 부르는 값입니다. 우리는 그 회사와 계약한 적이 없으니 얼마인지도, 언제 되는지도 직접 물어볼 수 없습니다. 그래서 공사 도중에 「구조 쪽에서 추가가 나왔다」는 말이 나올 수 있고, 일정도 그 회사 사정에 맞춰 밀립니다.

가시설 쪽 대상과 자격은 가설구조물 구조안전성검토 총정리에 있습니다.

자주 묻는 질문

계획서를 쓴 곳이 감리를 맡을 수 있는지는 해체공사감리자 지정에 조건과 한계를 정리해 두었습니다.