이선빈 · 으뜸안전기술 대표이사
- 해체계획서 작성을 잘한다는 것은 계획을 빡빡하게 짜는 것이 아니라 안전을 지키면서 가장 적게 드는 해체를 설계하는 것입니다.
- 공사비와 감리비는 다섯 지점에서 갈립니다 — 공법, 장비를 올리는지, 허가냐 신고냐, 블록 구획, 가시설. 다섯 개가 모두 계획서 단계에서 정해집니다.
- 서울시 지침은 「해체허가(신고) 1건마다 감리자 1인」이라고 적고 있습니다. 즉 구획을 몇 개로 나누느냐가 곧 감리자 수입니다.
해체계획서 작성을 잘한다는 건 무슨 뜻인가요
계획을 빡빡하게 짜는 것이 해체계획서 작성을 잘하는 것이 아닙니다. 서류가 두꺼워진다고 좋은 계획서가 되지 않습니다.
안전을 지키면서 가장 적게 드는 해체를 설계하는 것, 그것이 해체계획서 작성을 잘하는 것입니다. 해체공사비와 해체감리비가 계획서 단계에서 이미 결정되기 때문입니다.
공법을 무엇으로 잡느냐, 장비를 몇 톤으로 잡느냐, 허가로 가느냐 신고로 가느냐 — 이 판단들이 전부 계획서 안에서 이뤄집니다. 판단이 하나 바뀌면 장비가 바뀌고, 구조검토가 붙거나 빠지고, 감리원이 한 명 늘거나 줍니다.
공사비와 감리비가 갈리는 다섯 지점
| 갈림길 | 무엇이 달라지나 | 근거 |
|---|---|---|
| 해체공법 | 장비·공기·살수·민원 대응 비용이 통째로 바뀝니다 | 고시 제12조 |
| 장비를 올리나 | 올리면 구조안전성 검토보고서가 붙고, 허용하중을 넘으면 구조보강계획과 잭서포트까지 이어집니다 | 고시 제13조제2항 · 제14조 |
| 허가냐 신고냐 | 허가면 상주감리, 신고면 비상주입니다. 감리비 차이가 큽니다 | 법 제30조제1항 · 제31조제3항 |
| 블록을 몇 개로 나누나 | 감리자를 구획마다 1인씩 지정합니다. 구획 수가 곧 감리자 수입니다 | 서울시 지침(2026년 5월판) |
| 가시설 계획 | 방음벽·비계 물량과 시공상세도 범위가 정해집니다 | 고시 제10조 · KDS 21 60 00 |
이 다섯 개가 해체계획서 작성 단계에서 동시에 정해집니다. 착공하고 나서 바꾸려면 계획서를 다시 쓰고 다시 심의를 받아야 합니다.
공법과 장비 — 여기서 구조비가 정해집니다
가장 크게 갈리는 건 장비를 건물 위에 올리느냐입니다.
「건축물 해체계획서의 작성 및 감리업무 등에 관한 기준」 제13조제2항 — 건축물에 장비를 올려서 해체하거나 허가권자가 검토가 필요하다고 판단한 경우 구조안전성 검토보고서를 첨부하여야 한다. 국토교통부고시 제2022-446호 · 출처: 국가법령정보센터
올리는 순간 검토보고서가 붙고, 계산 결과가 허용하중을 초과하면 고시 제14조에 따라 구조보강계획이 따라옵니다. 잭서포트 설치·인양·회수 계획까지 붙습니다. 비용이 한 번이 아니라 연쇄로 늘어납니다.
장비가 10톤 이상이면 검토 주체까지 국토안전관리원으로 바뀝니다. 이 판단 기준은 해체계획서 구조검토, 무조건 해야 하나요에 표로 정리해 두었습니다.
그래서 해체계획서 작성의 첫 질문은 「어떻게 부술까」가 아니라 「올리지 않고 끝낼 수 있는가」입니다. 지상에서 처리할 수 있으면 검토보고서·구조보강·잭서포트가 통째로 빠집니다.
허가냐 신고냐가 감리비를 바꿉니다
해체신고 대상은 연면적 500㎡ 미만, 높이 12m 미만, 3개층 이하를 전부 만족해야 합니다. 하나라도 넘으면 허가입니다.
여기서 갈리는 건 심의만이 아닙니다. 감리 방식이 바뀝니다. 서울시 해체공사장 총괄 운영 지침(2026년 5월판)을 직접 확인해 보면, 해체허가 대상과 신고 대상 중 특수구조·10톤 장비·폭파 해체는 상주감리입니다. 나머지 신고 대상은 비상주입니다.
비상주는 정해진 시점에 확인하는 방식이고, 상주는 공사 기간 내내 감리원이 붙습니다. 그래서 공기가 길어질수록 차이가 벌어집니다. 대가 산정 방식은 해체공사감리비 계산 방식에 정리해 두었습니다.
연면적이 500㎡ 언저리인 건물이라면 해체계획서 작성 전에 대상 판단부터 해야 하는 이유가 이겁니다. 숫자 하나로 심의와 상주감리가 동시에 붙습니다.
정비구역은 블록을 어떻게 나누냐가 곧 감리비입니다
여러 동을 한꺼번에 해체하는 현장이라면 여기가 가장 큽니다.
서울시 해체공사장 총괄 운영 지침 — 「‘허가권자 지정 감리’는 해체허가 건별로, 해체신고의 경우 일괄접수 블록 단위별로 각 1인을 지정」하며, 「해체허가(신고) 1건에 따라 감리자가 1인 지정되므로 감리자 배치를 반드시 고려하여 일괄접수 범위를 고려」하도록 적고 있습니다. 6차 정정(2026. 5. 14.) · 출처: 서울특별시
서울시가 지침에 대놓고 적어 둔 셈입니다 — 구획을 어떻게 나누느냐가 감리자 인원수를 정한다. 블록을 잘게 쪼개면 감리자가 그만큼 늘고, 무리하게 묶으면 심의에서 되돌아옵니다.
실제로 지침은 재개발의 경우 약 1만㎡ 내외로 블록을 구분하고, 6m 이상 통과도로로 구획을 나누도록 하고 있습니다. 다만 도로변·구역경계선·학교·존치시설물·보행로에 연접한 건축물은 개별 처리가 원칙입니다.
신고와 허가가 섞인 구역이라면 여러 동 해체의 신고·허가 구분을 먼저 정리하고 블록을 짜야 합니다.
계획서는 견적서가 아니지만, 견적을 결정합니다
해체계획서에는 금액이 적히지 않습니다. 그런데 견적서의 각 항목을 «있게 하거나 없게 하는» 조건이 전부 여기 적힙니다.
공법이 정해지면 장비가 정해지고, 장비가 정해지면 구조검토 범위가 정해집니다. 허가·신고가 갈리면 감리 방식이 정해지고, 블록 구획이 정해지면 감리자 수가 정해집니다. 해체물 처리계획을 어떻게 잡느냐에 따라 건설폐기물 처리 비용도 달라집니다.
그래서 저희는 해체계획서 작성을 도면과 현장을 같이 보는 일로 봅니다. 건물의 구조와 상태를 읽을 수 있어야 안전을 확보하면서도 안 해도 되는 검토와 안 써도 되는 장비를 빼 드릴 수 있습니다. 읽지 못하면 넉넉하게 잡을 수밖에 없고, 그 여유분이 그대로 비용이 됩니다.
계획서가 통과되면 그다음은 착공입니다. 해체계획서, 제출하면 끝이 아니라 착공신고까지에 이어지는 절차를 정리해 두었습니다.
자주 묻는 질문
Q.해체계획서 작성 비용이 싸면 좋은 것 아닌가요
A.계획서 값만 보면 그렇습니다. 다만 계획서가 정하는 것은 공사비와 감리비입니다. 장비를 건물에 올리는 계획으로 잡히면 구조안전성 검토보고서와 구조보강계획이 붙고, 블록을 잘게 나누면 감리자 수가 늘어납니다. 계획서에서 아낀 금액보다 뒤에 붙는 금액이 큰 경우가 실무에서 나옵니다.
Q.공법은 시공사가 정하는 것 아닌가요
A.현장에서 실제로 부수는 것은 시공사입니다. 다만 어떤 공법으로 어떤 순서로 부술지는 고시 제11조·제12조에 따라 해체계획서에 적어 허가·신고를 받는 사항입니다. 계획서와 다르게 시공할 수 없으므로, 공법 판단은 계획서 단계에서 함께 해야 합니다.
Q.연면적이 500㎡를 조금 넘는데 방법이 없나요
A.요건은 법이 정한 것이라 임의로 낮출 수 없습니다. 다만 동을 나눠 접수할 수 있는지, 부속 건축물의 연면적 산정이 맞는지는 확인해 볼 값이 있습니다. 대상 판단이 틀려서 허가로 넘어가는 경우가 실제로 있습니다.
Q.해체감리자는 우리가 고르나요
A.아닙니다. 허가권자가 지정합니다. 그래서 감리비를 줄이는 방법은 감리자를 고르는 것이 아니라 지정 건수를 결정하는 구획과 대상 판단을 계획 단계에서 제대로 잡는 것입니다.
Q.계획서를 다시 써야 하는 경우도 있나요
A.있습니다. 착공 후 공법이나 장비를 바꾸면 계획서 내용과 달라지므로 변경 절차를 밟아야 하고, 심의 대상이면 다시 심의를 받습니다. 시간과 비용이 가장 크게 새는 지점이라 처음에 제대로 잡는 편이 낫습니다.
특수구조·10톤 장비 탑재·폭파 해체라면 — 국토안전관리원 검토는 심의가 아니라 검토 의견입니다에 대상과 절차 순서를 정리해 두었습니다.
해체계획서를 어디에 맡길지 고민이라면 — 해체계획서 업체, 어디에 맡겨야 하나에 견적 전에 물어볼 세 가지를 정리해 두었습니다.
공법과 장비, 허가·신고 대상 판단, 블록 구획까지 함께 잡습니다. 필요하면 해체구조검토와 가시설구조검토도 저희가 직접 수행하니 따로 맡기실 필요가 없습니다. 도면과 현장 사진을 보내주시면 상담이 훨씬 빠릅니다. 공사개요와 도면을 보내주시면 상담이 훨씬 빠릅니다.