이선빈 · 으뜸안전기술 대표이사
- 대수선 허가와 해체 허가는 다른 법입니다. 건축법 제11조와 건축물관리법 제30조입니다.
- 신고인지 허가인지는 주요구조부 해체를 수반하는가로 갈립니다. 바닥도 주요구조부입니다.
- 허가 대상이면 해체심의를 거치고, 이 심의는 대수선심의와 별개입니다.
대수선 해체계획서가 왜 따로 필요한가요
대수선 해체계획서는 언제 필요할까요. 리모델링으로 층고를 트거나 내력벽을 손보는 공사를 준비하시면 대수선 허가를 먼저 떠올리게 됩니다. 맞습니다. 그런데 그것만으로는 안 됩니다.
대수선 허가와 해체 허가는 «다른 법»에서 나옵니다. 부수는 행위가 들어가는 순간 건축물관리법이 따로 걸립니다.
| 구분 | 대수선 공사의 허가 | 해체공사의 허가 |
|---|---|---|
| 법적 근거 | 건축법 제11조 | 건축물관리법 제30조 |
| 무엇에 대한 허가인가 | 건축물을 대수선하는 것 | 건축물을 해체하는 것 |
| 첨부하는 서류 | 설계도서 등 | 해체계획서 |
그래서 대수선 해체계획서는 대수선 허가 서류의 일부가 아니라 별도 절차에 들어가는 별도 서류입니다.
대수선 해체계획서 전에 — 대수선이 무엇인지부터 조문으로
“대수선”이란 건축물의 기둥, 보, 내력벽, 주계단 등의 구조나 외부 형태를 수선ㆍ변경하거나 증설하는 것으로서 대통령령으로 정하는 것을 말한다.
여기에 주요구조부가 무엇인지가 붙습니다. 대수선 해체계획서의 신고·허가가 갈리는 지점이라 조문을 그대로 보는 편이 낫습니다.
“주요구조부”란 내력벽, 기둥, 바닥, 보, 지붕틀 및 주계단을 말한다. 다만, 사이 기둥, 최하층 바닥, 작은 보, 차양, 옥외 계단, 그 밖에 이와 유사한 것으로 건축물의 구조상 중요하지 아니한 부분은 제외한다.
바닥이 주요구조부에 들어가 있습니다. 층고를 트려고 슬래브 일부를 걷어내는 공사가 가볍게 볼 일이 아닌 이유가 여기 있습니다.
대수선 해체계획서, 신고인지 허가인지
대수선 해체계획서가 신고로 가느냐 허가로 가느냐. 건축물관리법 제30조 제1항은 해체는 허가를 원칙으로 두고, 세 가지 경우에만 신고로 갈음합니다. 대수선 공사에서 실제로 쓰이는 것은 제1호입니다.
관리자가 건축물을 해체하려는 경우에는 허가권자의 허가를 받아야 한다. 다만, 다음 각 호의 어느 하나에 해당하는 경우 대통령령으로 정하는 바에 따라 신고를 하면 허가를 받은 것으로 본다. 1. 「건축법」 제2조제1항제7호에 따른 주요구조부의 해체를 수반하지 아니하고 건축물의 일부를 해체하는 경우 / 2. 다음 각 목에 모두 해당하는 건축물의 전체를 해체하는 경우 — 가. 연면적 500제곱미터 미만 나. 높이 12미터 미만 다. 지상층과 지하층을 포함하여 3개 층 이하
그래서 규모만 보고 「우리는 신고」라고 단정하면 뒤집힙니다.
대수선 해체계획서는 누가 쓰나 — 서명날인이 필요합니다
대수선 해체계획서는 아무나 써서 낼 수 있는 서류가 아닙니다. 건축물관리법 제30조는 작성 또는 검토에 서명날인을 요구합니다.
| 구분 | 해체계획서를 | 누가 |
|---|---|---|
| 허가 대상 | 작성하고 서명날인 | 건축사사무소 개설신고자 또는 기술사사무소 개설등록자(건축구조 등 대통령령으로 정하는 직무범위) |
| 신고 대상 | 검토하고 서명날인 | 위와 같음 |
신고 대상은 작성자를 제한하지 않지만, 결국 같은 자격자의 서명날인을 받아야 합니다. 그래서 처음부터 자격자가 쓰는 편이 시간과 비용이 덜 듭니다. 검토 단계에서 고쳐야 할 것이 나오면 두 번 일이 됩니다.
공사에 따라 구조검토가 함께 붙기도 합니다. 해체계획서 구조검토가 언제 붙는지는 따로 정리해 두었습니다.
대수선 해체계획서의 해체심의는 대수선심의와 별개입니다
허가 대상이 되면 건축위원회 심의를 거칩니다. 건축물관리법 제30조 제6항입니다. 여기서 자주 어긋나는 게 하나 있습니다.
해체심의는 대수선심의와 다른 심의입니다. 해체심의는 해체공사만을 다룹니다. 어떤 순서로 부술 것인지, 장비를 어디에 세울 것인지, 인접 건축물과 도로를 어떻게 지킬 것인지가 안건입니다.
대수선 해체계획서 비용은 무엇으로 갈리나
금액을 하나로 말씀드리기는 어렵습니다. 신고인지 허가인지, 규모가 어느 정도인지에 따라 차이가 큽니다. 대신 무엇이 값을 만드는지는 정확히 말씀드릴 수 있습니다.
| 항목 | 무엇을 하는가 |
|---|---|
| 현장조사 | 현장 실측, 부재 치수 확인, 반발경도 등 — 세부 항목에 따라 달라집니다 |
| 해체계획서 작성 | 자격자가 작성하고 서명날인 |
| 구조검토 | 그 순서로 부수어도 남는 구조가 버티는지 |
| 가시설 구조검토 | 비계·지지대 등 가설구조물이 안전한지 |
| 대관업무 | 심의 참석과 심의 보완 |
| 석면조사 | 해체 전 석면 함유 여부 확인 |
견적서에 한 줄로 들어와 있어도 그 안에 이 항목들이 들어 있는지 따로 보셔야 합니다. 빠져 있으면 나중에 별도 비용으로 붙습니다.
자주 묻는 질문
Q.슬래브 일부만 걷어내는데도 해체계획서가 필요한가요?
A.부수는 행위가 있으면 건축물관리법 제30조가 걸립니다. 바닥은 주요구조부이므로 슬래브를 걷어내면 주요구조부 해체를 수반하는 것이 되어 원칙적으로 허가 대상입니다. 허가신청서에는 해체계획서를 첨부해야 합니다.
Q.외부 마감재만 뜯는 공사도 대상인가요?
A.외벽 마감재 교체는 건축법상 대수선의 범위에 들어갈 수 있습니다. 다만 해체 허가·신고는 주요구조부 해체를 수반하는지로 갈립니다. 마감재만 뜯고 구조체를 건드리지 않는다면 제1호의 「일부 해체」로 신고 대상이 될 수 있습니다. 현장 조건과 지자체 조례에 따라 달라지므로 착공 전에 확인하셔야 합니다.
Q.대수선 허가를 받았으면 해체 절차는 끝난 건가요?
A.아닙니다. 두 절차는 근거 법이 다릅니다. 대수선 허가는 건축법 제11조, 해체 허가·신고는 건축물관리법 제30조입니다. 대수선 허가를 받았어도 해체 허가나 신고는 따로 받아야 하고, 허가 대상이면 해체심의도 별도로 거칩니다.
Q.해체 신고확인증을 받으면 바로 공사를 시작하나요?
A.아닙니다. 허가 대상은 감리자 지정과 착공신고가 남아 있습니다. 제출하면 끝이 아니라 착공신고까지에 그 뒷단을 정리해 두었습니다.
대수선 해체계획서 — 정리하면
| 질문 | 답 |
|---|---|
| 대수선 허가만 받으면 되나 | 아닙니다. 해체는 건축물관리법 제30조로 따로 갑니다 |
| 신고인지 허가인지 | 주요구조부 해체를 수반하는가가 1차 기준입니다 |
| 규모만 보면 되나 | 조례가 정한 시설·도로가 가까우면 신고 대상도 허가로 갑니다 |
| 누가 쓰나 | 건축사사무소 또는 기술사사무소 자격자의 서명날인이 필요합니다 |
| 해체심의는 | 대수선심의와 별개입니다 |
내부 철거가 해체신고 대상인지 가르는 기준은 「얼마나 뜯느냐」가 아니라 「무엇을 위하여 뜯느냐」입니다.
건물의 일부를 걷어내는 판단은 결국 구조 안전입니다. 건축구조기술사 사무소이자 안전진단전문기관으로서 해체계획서 작성·검토와 해체구조검토를 함께 맡고 있습니다. 공사개요와 도면을 보내주시면 상담이 훨씬 빠릅니다.