이선빈 · 으뜸안전기술 대표이사
- 해체공사감리비는 요율제와 실비정액가산제 두 방식으로 산정되며, 민간공사는 사실상 실비정액가산제가 표준입니다.
- 특급기술자 1인 20일 투입 시 약 1,530만원(직접경비 제외). 상주감리 의무와 필수확인점 때문에 고급 인력이 계속 붙습니다.
- 감리비가 안 내려가는 진짜 이유는 허가권자가 감리자를 지정해 가격 경쟁이 성립하지 않는 구조입니다. 과도하면 협상 → 정식 공문으로 교체 요청 순으로 대응합니다.
건축물 해체공사를 준비하다 감리비 견적을 받고 놀라시는 분이 많습니다. 공사비보다 감리비가 더 비싸 보이는 경우도 있으니까요. 그런데 해체공사감리비는 공사비에 비례하지 않습니다. 투입되는 인력의 등급과 상주 일수로 정해지기 때문입니다.
이 글에서는 감리비가 어떻게 계산되는지부터 짚고, 그다음 왜 협상이 잘 안 되는지 그 구조를 설명한 뒤, 마지막으로 과도할 때 실제로 어떻게 대응하는지까지 정리합니다.
해체감리는 왜 이렇게 무거워졌나
해체공사 감리가 지금처럼 강화된 출발점은 광주 학동 붕괴 사고입니다. 버스정류장 옆 건물을 해체하던 중 외벽이 무너져 정류장에 있던 시민들이 사망한 사고였고, 이후 건축물관리법이 대폭 강화됐습니다.
그때 새로 생기거나 강해진 의무가 지금 감리비 구조를 그대로 결정합니다.
- 해체계획서를 전문가만 작성하도록 제한
- 해체 허가 대상은 공사 전 기간 상주감리 의무 (공사기간이 15일이면 15일 내내)
- 해체 과정 사진·영상 촬영 의무
- 감리자 교체 기준 신설
- 감리원 보수교육 의무
- 매일 정보체계를 통해 허가권자에게 공사 진행 보고
- 위반 시 벌칙 강화
건축물관리법 및 「건축물 해체계획서의 작성 및 감리업무 등에 관한 기준」. 해체공사 감리는 신축 감리와 달리 별도 교육을 이수한 자격자만 수행할 수 있습니다.
즉 감리비가 비싼 1차적인 이유는 단순합니다. 해야 할 일이 많고, 그 일을 할 수 있는 사람이 제한돼 있기 때문입니다.
해체감리자는 실제로 무슨 일을 하나
감리자는 작업 완료 여부만 확인하는 관리자가 아닙니다. 공사 전·중·후로 나누어 보면 업무 범위가 분명해집니다.
| 시점 | 주요 업무 |
|---|---|
| 공사 전 | 해체계획서 검토 및 적정성 판단, 현지 여건 조사 |
| 공사 중 | 계획서대로 시공하는지 확인, 공정·품질·안전 점검, 구조물 전도·붕괴 방지 검토, 화재·추락·낙하 방지, 교통안전 대책, 소음·진동·비산먼지·토양오염·석면 관리, 사진·영상 촬영 및 매일 보고 |
| 공사 후 | 부지 정리, 보수·보상 확인, 건설폐기물 적법 처리 확인 |
여기에 필수확인점이라는 제도가 붙습니다. 해체 과정에서 특히 위험한 시점을 미리 정해두고, 그 시점에는 확인과 승인을 받아야 다음 공정으로 넘어갈 수 있습니다.
그리고 이 필수확인점을 확인할 수 있는 사람이 제한됩니다.
| 구분 | 자격 |
|---|---|
| 필수확인점 확인 | 건축사 또는 특급기술인만 가능 |
| 그 밖의 공정 | 건축사보, 초급 감리 등 자격 보유자 |
| 상주 인원 | 연면적에 따라 감리원 1명 또는 2명 이상 |
해체공사는 건축물관리법만이 아니라 환경·안전·석면 등 여러 법령이 동시에 걸립니다. 그 법령들을 검토하고 감독할 수 있는 사람이 공사 기간 내내 현장에 상주해야 하니, 인건비가 커질 수밖에 없는 구조입니다.
감리비 산정 방식: 요율제 vs 실비정액가산제
건축물관리법 및 관련 고시에 따르면 해체공사 감리비용은 두 가지 방식 중 하나로 산정됩니다.
| 방식 | 산정 기준 | 주로 쓰이는 곳 |
|---|---|---|
| 요율 방식 | 공사금액에 일정 비율(%)을 곱해 산정. 국토교통부 고시 요율표 기준, 난이도에 따라 ±10% 조정 가능 | 주로 공공 발주사업 |
| 실비정액가산 방식 | 감리업무에 필요한 인건비·제경비·기술료·직접경비를 합산 | 민간 해체공사의 사실상 표준 |
실비정액가산 방식은 실제 투입 인력과 작업 기간, 감리자의 기술 등급으로 산정되기 때문에 정량적인 예산 수립이 가능합니다. 업무 범위를 넘는 추가 작업이 생기면 그만큼 실비가 늘어나는 구조라 현실에 잘 맞습니다.
공공발주사업의 요율표는 아래에서 확인하실 수 있습니다.
📎 [별표 2] 공공발주사업의 해체공사비에 관한 요율 (제23조제1항 관련) 다운로드
실비정액가산 방식의 구성 요소
| 항목 | 설명 |
|---|---|
| 직접 인건비 | 감리업무에 실제 투입된 기술자의 노임단가 × 투입일수 |
| 직접 경비 | 현장에서 소요된 교통비, 복사비, 장비 사용료, 숙박비 등 |
| 제경비 | 일반 행정비용, 사무 보조 인건비 등. 직접 인건비의 110~120% 수준 |
| 기술료 | 업무 책임, 기술 축적 비용 등. 인건비+제경비의 20~40% 수준 |
작업량이 클수록, 감리자의 기술 등급이 높을수록 비용이 올라가는 구조입니다.
기술자 등급별 노임단가와 계산 예시
감리비에서 가장 큰 비중을 차지하는 것이 직접 인건비입니다. 아래는 한국엔지니어링협회 고시 기준 등급별 1일 노임단가입니다.
| 기술자 등급 | 1일 노임단가 |
|---|---|
| 특급기술자 | 490,311원 |
| 고급기술자 | 327,050원 |
| 중급기술자 | 259,863원 |
| 초급기술자 | 204,392원 |
※ 평균 근무일수는 월 20~21일 기준, 부가세 별도. 2024년 고시 단가는 2025. 1. 1.부터 적용됩니다.
특급기술자 1인 · 20일 투입 시
전제: 감리기간 20일 / 특급기술자 1명 / 제경비 120% / 기술료 30% / 직접경비 제외
| 항목 | 계산 | 금액 |
|---|---|---|
| 직접 인건비 | 490,311원 × 20일 | 9,806,220원 |
| 제경비 | 9,806,220원 × 20% | 1,961,244원 |
| 기술료 | (9,806,220 + 1,961,244) × 30% | 3,530,239원 |
| 합계 | 직접경비 제외 | 약 15,298,923원 |
이 계산은 최소 조건·단순 구조를 기준으로 한 참고용입니다. 실제 현장에서는 인력 추가, 보고서 작성 요구, 공정 중단 시 대기비용 등이 더해져 총액이 올라갑니다. 반대로 공사 기간이 늘어나면 감리비도 그만큼 늘어납니다 — 그래서 심의 과정에서 공사기간이 조정되면 감리비 산정 근거를 다시 확인하셔야 합니다.
그런데 왜 감리비는 협상이 안 될까
여기까지가 “얼마인가”입니다. 그런데 견적을 받아본 분들이 진짜 답답해하시는 지점은 다릅니다. 비싸다고 말해도 깎이지 않는다는 것이죠. 이유는 인건비가 아니라 제도 구조에 있습니다.
해체공사 감리자는 허가권자가 지정합니다. 신축 감리와 달리 해체는 지정 구조가 명확해서, 건축주나 건물 소유주가 감리자를 마음대로 선정하거나 바꿀 수 없습니다.
이 한 가지가 가격에 그대로 반영됩니다. 일반적인 시장이라면 A업체·B업체·C업체를 경쟁시켜 단가를 낮출 수 있지만, 지정된 한 곳과 계약해야 하므로 경쟁이 성립하지 않습니다. 그래서 감리업체는 법에서 정한 가이드라인대로 견적을 내고, 건축주가 비싸다고 해도 “가이드라인대로만 드릴 수 있습니다”라는 답이 돌아옵니다.
솔직히 말씀드리면, 저희 같은 감리 업체 입장에서 해체감리 지정을 받으면 단가가 좋습니다. 업계에서 “로또”라고 부를 정도예요. 지자체마다 등록 업체가 30개에서 많으면 100~200개까지 있어서 순번이 잘 돌아오지 않으니, 한 번 지정되면 대가를 온전히 받으려는 마음이 생기죠. 감리 입장에서는 좋지만 건물주 입장에서는 기울어진 운동장인 게 맞습니다.
다만 균형 있게 봐야 할 부분도 있습니다. 고급 인력을 공사 기간 내내 상주시켜야 하고, 사고 발생 시의 리스크까지 감리자가 짊어지는 구조이므로 대가가 지나치게 낮아지는 것도 문제입니다. 그래서 “감리비가 높다”와 “선정 구조가 불합리하다”는 별개로 봐야 합니다.
자격과 면허로 이미 관리되고 있는 영역인데도 지정 방식을 유지하는 것이 합리적인지는 제도 개선이 필요한 지점이고, 이는 국토교통부가 다룰 문제입니다.
공사비 6천만 원에 감리비 2천만 원, 8배 차이 사례
구조가 불합리하다는 말이 추상적으로 들릴 수 있어, 보도된 사례를 하나 소개합니다.
| 항목 | 금액 |
|---|---|
| 전체 공사비 | 6,000만원 (공사기간 15일) |
| 감리자가 청구한 감리비 | 2,000만원 |
| 건축주가 요율 방식으로 계산한 금액 | 250만원 |
| 차이 | 약 8배 |
공사비의 3분의 1이 감리비인 셈입니다. 같은 공사인데 어느 방식으로 산정하느냐에 따라 8배가 벌어졌다는 점이 핵심입니다. 그래서 계약 전에 산정 방식을 무엇으로 할지 반드시 확인하고 명시해야 합니다.
그럼 이런 상황에 놓였을 때, 건축주는 무엇을 할 수 있을까요?
감리비가 과도할 때 대응하는 3단계
선택권이 제한된 구조이지만, 손 놓고 있어야 하는 것은 아닙니다. 순서대로 시도해 보시면 됩니다.
1단계 — 협상 (사실상 가장 현실적인 수단)
감리비를 낮추는 방법은 사실상 협상밖에 없습니다. 지정받은 업체에 “공사 내용이 단순한데 산정 근거가 무엇인지”를 구체적으로 물어보세요. 투입 인원수, 등급, 상주 일수, 제경비·기술료 비율을 하나씩 확인하면 조정 여지가 나옵니다.
2단계 — 산정 근거 대조
업체가 제시한 금액이 고시 가이드라인 범위 안인지 확인합니다. 위의 노임단가와 계산 예시를 대조해 보면 과다 산정 여부를 스스로 가늠할 수 있습니다.
3단계 — 허가권자에게 교체 요청 (반드시 공문으로)
협상이 안 되고 가이드라인보다 과도하게 책정됐다고 판단되면, 소유주는 허가권자에게 감리업체 교체를 요청할 수 있습니다. 교체 여부는 허가권자가 판단하지만, 시도해 볼 수 있는 정식 절차입니다.
여기서 가장 중요한 실무 팁입니다. 전화로 하면 움직이지 않습니다. 반드시 정식 공문으로 접수하세요. 공문으로 들어가야 안건으로 심각하게 받아들이고 답변 회신이 옵니다. “감리 단가가 과도하게 책정되었으니 감리업체를 변경해 달라”는 내용으로 근거(견적서, 산정 내역, 비교 계산)를 붙여 보내시면 됩니다.
영상으로 보기
위 내용 중 감리 지정 구조와 대응 방법은 아래 영상에서 더 자세히 다룹니다.
계약 전 반드시 확인할 5가지
감리비는 단순 견적만으로 결정하지 마시고 아래 항목을 계약서에 명시하세요.
- 산정 방식: 요율 방식인지 실비정액가산 방식인지 계약서에 명시 (8배 차이가 여기서 갈립니다)
- 기술자 등급과 인력 수: 비용에 직접 영향을 주는 요소
- 보고서 요구사항: 감리일지, 점검표, 완료보고서 등 필수 제출서류 범위
- 현장 여건 반영: 교통, 숙박 필요 여부, 도심지 여부 → 직접경비에 영향
- 직접경비 항목 협의: 포함 여부와 기준을 사전에 명확히 (분쟁 방지)
정리하면
해체공사감리비는 공사비가 아니라 투입 인력의 등급과 상주 일수로 정해집니다. 상주감리 의무와 필수확인점 제도 때문에 고급 인력이 공사 기간 내내 붙어야 하므로, 금액이 높아지는 것 자체에는 근거가 있습니다.
다만 허가권자 지정 구조 때문에 가격 경쟁이 성립하지 않는다는 점은 건축주에게 불리한 구조가 맞습니다. 그래서 계약 전에 산정 방식을 확인하고, 근거를 대조하고, 필요하면 공문으로 교체를 요청하는 것까지가 현실적인 대응입니다.
감리비를 단순 지출로만 보기는 어렵습니다. 해체는 사고가 나면 인접 건물과 보행자까지 피해가 가는 공사이고, 감리는 그 리스크를 관리하는 장치입니다. 다만 적정한 금액인지 확인할 권리는 건축주에게 있습니다.
자주 묻는 질문
Q.감리자를 우리가 직접 고를 수 없나요?
A.해체공사 감리자는 허가권자가 지정합니다. 그래서 건축주가 업체를 선정하거나 임의로 바꿀 수 없고, 이 때문에 가격 경쟁이 성립하지 않습니다. 다만 과도하게 책정된 경우 허가권자에게 정식 공문으로 교체를 요청할 수 있습니다.
Q.요율 방식으로 계산해 달라고 요구할 수 있나요?
A.요율 방식은 주로 공공 발주사업에 적용되고, 민간 해체공사는 실비정액가산 방식이 사실상 표준입니다. 다만 산정 방식에 따라 금액 차이가 매우 크므로(보도된 사례에서는 약 8배), 계약 전에 어떤 방식으로 산정하는지 확인하고 협의해 계약서에 명시하는 것이 중요합니다.
Q.교체 요청 공문은 어떻게 보내야 하나요?
A.전화나 구두로는 진행되지 않습니다. 허가권자(인허가기관)에 정식 공문으로 접수해야 안건으로 처리되고 회신이 옵니다. 공문에는 지정된 감리업체의 견적서, 산정 내역, 고시 기준과 비교한 계산 근거를 첨부해 ‘단가가 과도하게 책정되어 감리업체 변경을 요청한다’는 취지를 명확히 쓰시면 됩니다. 교체 여부는 허가권자가 판단합니다.
Q.공사 기간이 늘어나면 감리비도 올라가나요?
A.네. 실비정액가산 방식은 상주 일수에 비례하므로 공사기간이 늘어나면 감리비도 함께 늘어납니다. 그래서 해체심의 과정에서 공사기간이 조정되면, 그에 따른 감리비 산정 근거를 다시 확인하시는 것이 좋습니다.
Q.감리비에 부가세는 포함인가요?
A.고시된 노임단가는 부가세 별도 기준입니다. 견적을 비교할 때 부가세 포함 여부를 반드시 맞춰 보셔야 하며, 직접경비 포함 여부도 함께 확인해야 실제 총액을 알 수 있습니다.
해체계획서 작성이 필요하다면
해체계획서에 구조검토가 꼭 붙는지 궁금하다면 — 해체계획서 구조검토, 무조건 해야 하나요에 붙는 조건과 안 붙는 조건을 정리해 두었습니다.
해체계획서 하나가 공사비와 감리비를 정합니다 — 해체계획서 작성을 잘한다는 건 뭔가에 공사비와 감리비가 갈리는 다섯 지점을 정리해 두었습니다.
해체감리자는 허가권자가 지정하므로 건축주가 선택할 수 없습니다. 다만 해체계획서 작성과 구조검토·해체심의 대응은 건축주가 직접 맡기실 수 있고, 저희가 가장 많이 수행하는 업무입니다. 계획서 단계에서 공사기간과 공법을 합리적으로 잡아두면 감리 상주 일수에도 영향이 갑니다. 공사개요와 도면을 보내주시면 상담이 훨씬 빠릅니다.