이선빈 · 으뜸안전기술 대표이사
- 도면이 없어도 현장·장비조사를 거치면 노후건물 해체계획서를 작성할 수 있습니다.
- 설계도서가 없으면 「건축물 해체계획서의 작성 및 감리업무 등에 관한 기준」 제6조에 따라 변위·변형, 콘크리트 비파괴강도, 강재 결함·강도를 조사합니다.
- 순서는 조사 → 구조도면 작도 → 해체계획서·구조안전성검토. 건축물대장과 실제 구조가 다른 경우가 많아 현장 확인이 관건입니다.
1970~80년대에 지어진 공단 건물이나 오래된 노후건물을 해체하려고 하면, 가장 먼저 막히는 게 기존 도면이 없다는 점이에요. 해체계획서는 건물 구조와 현장 여건을 알아야 쓸 수 있어서, 도면이 없으면 어디서부터 손대야 할지 막막하시죠.
결론부터 말하면, 노후건물 해체계획서 작성은 기존 도면이 없어도 조사를 거치면 작성할 수 있습니다. 순서만 잡으면 되니 하나씩 짚어드릴게요. 미리 흐름을 알아두면 일정도 그만큼 촘촘하게 잡을 수 있습니다.
노후건물 해체계획서 작성, 도면이 없는데 가능한가요?
가능해요. 다만 순서가 있습니다. 기존 설계도서가 없으면 구조안전성검토를 위해 대상 건축물 조사가 먼저 필요해요.
｢건축물 해체계획서의 작성 및 감리업무 등에 관한 기준｣ 제6조에 따라, 설계도서가 없는 건축물은 변위·변형, 콘크리트 비파괴강도, 강재용접부 등 결함, 강재의 강도 등을 조사하도록 되어 있습니다.
그래서 조사가 사실상 첫 단추예요. 조사 없이 추정만으로 작성하면 안전을 담보하기 어려우니, 이 단계는 건너뛰지 않는 게 중요합니다.
무슨 조사를 하나요?
현장에서 장비조사를 진행해요. 주요부재 치수와 지붕 구조를 확인하고, 콘크리트 비파괴강도 조사와 철근탐사 등을 함께 합니다. 실제로 건축물대장만 보면 놓치는 부분이 많아요.
저희 군산 현장에서는 대장상 철근콘크리트구조(RC조)였는데, 천장 텍스를 열어 보니 지붕층이 철골 트러스 구조였습니다. 이런 건 현장에 직접 가야만 확인할 수 있어요. 그러니 도면이 없다고 포기하실 필요는 없습니다.
조사로 필요한 정보를 다시 확보하면 되거든요. 치수나 강도 같은 실측 데이터가 있어야 안전한 해체 순서를 계획할 수 있어요.
| 조사 항목 | 확인 내용 |
|---|---|
| 변위·변형 | 기울기·처짐 등 구조체 변형 상태 |
| 콘크리트 비파괴강도 | 타격·초음파 등으로 실제 강도 추정 |
| 철근탐사 | 주요부재 배근 상태와 피복 |
| 강재 결함·강도 | 용접부 결함, 강재의 강도 |
| 부재 치수·지붕 구조 | 주요부재 실측, 지붕 구조형식 확인 |
도면은 어떻게 만드나요?
조사 결과를 바탕으로 구조도면을 새로 그립니다. 해체계획서는 도면 위에 해체공법과 순서를 표현해야 해서, 도면이 없으면 평면도·단면도 같은 구조도면 일체를 작도하는 게 먼저예요.
이렇게 그린 도면은 해체계획서는 물론 해체 단계별 구조검토, 가시설 구조검토에도 그대로 쓰입니다.
그래서 도면 작도가 이후 모든 검토의 바탕이 돼요. 정확한 도면이 있어야 해체 순서나 장비 배치도 현실적으로 짤 수 있습니다.
구조안전성 검토보고서도 필요한가요?
상황에 따라 필요해요. 해체는 순서대로 부재를 뜯는 작업이라, 남은 구조체가 안전한지 확인하는 게 중요합니다.
그래서 장비가 건물 상부에 올라가 해체하거나, 허가권자가 필요하다고 판단하면 구조안전성 검토보고서 첨부를 요구할 수 있어요.
특히 해체심의가 필요한 허가 건은 지자체에서 함께 요구하는 경우가 많으니, 허가 건이라면 미리 준비해두시면 좋습니다. 보고서까지 갖춰두면 심의 과정에서 추가 요구로 일정이 밀리는 일도 줄어들어요.
의뢰할 때 뭘 확인하나요?
기술자가 직접 현장조사와 장비조사를 진행하는지 확인하시는 게 좋아요. 도면 없는 노후건물은 현장에서만 드러나는 구조적 특징이 있어서, 실제로 가서 봐야 정확한 해체계획을 세울 수 있습니다. 서류만 책상에서 만드는 방식으로는 놓치는 부분이 생기기 쉬워요. 견적을 볼 때 조사와 도면 작도까지 포함되는지도 함께 확인하시면 좋습니다. 도면 없는 노후건물은 기존 자료만으로는 해체계획서를 작성하기 어렵습니다. 으뜸안전기술은 직접 현장에 가서 장비조사로 실제 구조를 확인하고, 도면 작도부터 해체계획서 작성, 구조안전성검토, 강관비계·가설울타리 등 가시설구조검토, 해체심의 참석까지 진행해요.
노후건물 철거를 계획 중이라면 편하게 문의주세요. 어디서부터 시작할지 막막하시면 조사 단계부터 함께 잡아드리겠습니다. 손이 많이 가는 과정인 만큼 처음부터 맡기시면 부담을 크게 덜 수 있어요.
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자주 묻는 질문
Q.건축물대장과 실제 구조가 다르면 어떻게 하나요?
A.실제 구조를 기준으로 작성합니다. 저희 군산 현장도 대장상 철근콘크리트구조(RC조)였지만 천장을 열어 보니 지붕층이 철골 트러스였습니다. 이런 차이는 현장조사에서만 드러나므로, 대장만 믿고 작성하면 해체 순서 자체가 틀어질 수 있습니다.
Q.구조안전성 검토보고서도 항상 필요한가요?
A.상황에 따라 다릅니다. 장비가 건물 상부에 올라가 해체하거나 허가권자가 필요하다고 판단하면 요구될 수 있고, 해체심의가 필요한 허가 건은 지자체에서 함께 요구하는 경우가 많습니다. 허가 건이라면 미리 준비해두는 편이 안전합니다.
Q.의뢰할 때 무엇을 확인해야 하나요?
A.기술자가 직접 현장조사·장비조사를 진행하는지, 그리고 견적에 조사와 도면 작도까지 포함되는지 확인하세요. 도면 없는 노후건물은 현장에서만 드러나는 구조적 특징이 있어 책상에서만 만든 서류로는 놓치는 부분이 생깁니다.
진행이 필요하다면
해체계획서에 구조검토가 꼭 붙는지 궁금하다면 — 해체계획서 구조검토, 무조건 해야 하나요에 붙는 조건과 안 붙는 조건을 정리해 두었습니다.
해체계획서를 어디에 맡길지 고민이라면 — 해체계획서 업체, 어디에 맡겨야 하나에 견적 전에 물어볼 세 가지를 정리해 두었습니다.
노후주택을 철거하신다면 정화조폐쇄는 해체 신고서로 갈음할 수 있습니다 — 다만 오수·찌꺼기 제거와 밀폐는 실제로 해야 합니다.
도면이 없어도 현장조사·장비조사부터 도면 작도, 해체계획서·구조안전성검토, 가시설구조검토, 해체심의 참석까지 함께 진행합니다. 공사개요와 도면을 보내주시면 상담이 훨씬 빠릅니다.